La lecture de votre question laisse supposer que nous en sommes en présence d’une clause d’échelle mobile ce qui vous permettrait de vous prévaloir des dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce, lequel article ouvre le droit aux parties de demander une révision judiciaire du loyer lorsque le loyer a évolué de plus de 25% du fait de la clause d’indexation.
Deux conditions doivent toutefois être impérativement remplies pour pouvoir se prévaloir de cette disposition :
- il faut d’abord que la clause d’échelle mobile prévue au bail ait reçu son application normale ;
- il faut ensuite que le loyer se trouve augmenté (demande du locataire) ou diminué (demande du propriétaire), du fait de l’indexation, de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, c'est-à-dire :
o soit par le loyer fixé contractuellement dans le bail ou un avenant ;
· soit par décision judiciaire.
Pour « séduisante » quel soit cette disposition d’ordre public, recevable à toute époque, risque de faire « long feu » car si nous nous référons aux derniers indices du coût de la construction publiés que nous calculons la variation obtenue entre l’indice du 4ème trimestre 2006 (1406) et l’indice du 4ème trimestre 2010 (1533) celle-ci ressort à 9 % ; variation nettement inférieure aux 25% requis.
Une autre solution serait de faire une demande en révision du loyer sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce, mais cette demande n’est recevable que dans l’hypothèse où les deux conditions suivantes sont réunies :
- aucune révision triennale n’est intervenue depuis :
o soit la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;
o soit la date du point de départ du bail renouvelé ;
o soit la date de pise d’effet de la précédente révision ;
- il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation –à la baisse- de plus de 10% de la valeur locative, ce qui nécessite la réunion des trois conditions suivantes :
o la modification doit affecter les facteurs locaux de commercialité ;
o la modification de ces facteurs doit être matérielle ;
o et doit avoir pour conséquence une variation de la valeur locative atteignant 10%.
Bien entendu, les deux moyens proposés sont relativement complexes à mettre en œuvre. Aussi, si vous croyez que vous pouvez vous prévaloir de l’un d’entre-eux, nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un professionnel du droit spécialisé dans les baux commerciaux.
Cordialement,
La Rédaction de la Tribune www.tribune-auto-ecoles.fr