Lorsque le propriétaire des locaux commerciaux et le locataire envisagent de renouveler le bail, des démarches s’imposent. Ne pas les respecter peut avoir de lourdes conséquences L’exercice d’une activité commerciale nécessite une certaine stabilité. C’est pourquoi la réglementation a mis en place un statut protecteur au locataire en lui accordant le droit au renouvellement du bail. Ce droit que l’on appelle également «la propriété commerciale» se traduit par une obligation alternative de la part du bailleur : ou il renouvelle le bail ou il verse à son locataire une indemnité d’éviction. Mais si l’un et l’autre veulent poursuivre le bail, une procédure de renouvellement doit en principe être engagée.
CHACUN PEUT PRENDRE L’INITIATIVE DU RENOUVELLEMENT
La procédure de renouvellement du bail peut être déclenchée indifféremment par le bailleur ou par le locataire. Un acte écrit est nécessaire. Et cet acte est soit un congé avec offre de renouvellement lorsque c’est le bailleur qui prend l’initiative du renouvellement, soit une demande de renouvellement lorsque c’est le locataire qui fait la démarche. Délivré au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prend obligatoirement la forme d’un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire rédigé par un huissier de justice. Le bailleur est dispensé de toute mention obligatoire en cas de congé avec offre de renouvellement. En revanche, la demande de renouvellement par le locataire doit reproduire un certain nombre de mentions destinées à l’information du bailleur. Celui-ci doit notamment être avisé qu’il dispose d’un délai de trois mois pour éventuellement refuser le renouvellement, et faire connaître les motifs de son refus. De même, il doit être indiqué au bailleur qu’en l’absence de réponse de sa part dans le délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. L’envoi d’une lettre recommandée, en lieu et place de l’acte extrajudiciaire, n’est pas valable.
NE RIEN FAIRE, EST-CE VRAIMENT UNE BONNE SOLUTION ?
A la fin du bail, le bailleur n’est pas obligé de donner un congé à son locataire. Réciproquement, ce dernier n’est pas tenu de demander le renouvellement du bail au propriétaire des murs. Dans cette situation, le bail continue automatiquement à son échéance. Les juristes disent qu’il se poursuit par tacite reconduction. Une question est souvent posée : le locataire a-t-il vraiment intérêt à ne pas se manifester et laisser poursuivre le bail par tacite reconduction, par exemple pour ne pas attirer l’attention du propriétaire sur un point quelconque, ou pour ne pas subir une augmentation de loyer ? Il est vrai que la tentation est grande de répondre oui. Mais mieux vaut être averti : le bail renouvelé par tacite reconduction devient un bail à durée indéterminée. Cela implique que le bailleur a la possibilité d’y mettre fin à tout moment, à condition toutefois de respecter un préavis de 6 mois au moins. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant des manquements commis par le locataire avant la fin du bail.
La durée du bail renouvelé est de 9 ans, sauf si le propriétaire et le locataire s’entendent pour une durée plus longue. Mais attention, pour les baux d’une durée initiale de 12 ans, comportant une clause de promesse synallagmatique (clause acceptée par le bailleur et le locataire) de renouvellement pour une même durée de 12 ans. Pour qu’il n’y ait aucune contestation, il est impératif qu’au moment même du renouvellement du premier bail, le propriétaire et le locataire expriment formellement et clairement leur accord pour à nouveau renouveler pour 12 ans. A défaut, le bail est renouvelé pour la durée légale de 9 années. Le plus souvent, seul le bailleur a intérêt à obtenir une durée de 12 années. En effet, celle-ci lui permet automatiquement de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, échappant ainsi aux règles du plafonnement. Dans ces conditions, tout permet de penser que le locataire subira une importante augmentation de son loyer. Il est interdit de convenir d’une durée du bail renouvelé inférieure à 9 ans.
Sauf convention contraire entre le bailleur et le locataire, le renouvellement du bail doit s’effectuer aux mêmes clauses et conditions que le bail initial. Ni le bailleur, ni le locataire peut exiger de l’autre une modification substantielle. Même le tribunal n’a pas le pouvoir de modifier les clauses d’un bail dont la validité n’est pas contestée. Signalons qu’en cas de contestation judiciaire, le tribunal peut seulement fixer le prix du loyer du bail renouvelé, à l’exclusion de toute autre disposition du bail. Les facultés de congé du locataire sont les mêmes au cours du bail renouvelé, qu’au cours du bail initial, c’est-à-dire qu’elles sont triennales sauf conventions contraires entre les parties. Si le bail est renouvelé à l’identique, les clauses indépendantes peuvent être modifiées, telles les promesses de vente, les cautionnements, les clauses de garantie solidaire.
Le bailleur a le droit, après avoir consenti au renouvellement, et juste après la décision fixant les conditions du nouveau bail, de changer d’avis et de refuser le renouvellement. C’est ce que l’on appelle le droit d’option. Cette faculté qu’il peut exercer pendant un mois suivant la signification de la décision, est le pendant de son droit de repentir qui l’autorise à accepter le renouvellement après l’avoir refusé. Une précision utile : il perd son droit d’option lorsque, par contrat et par avance, il s’est engagé à renouveler le bail.
Rappel :
- Les charges
Bon nombre de baux font supporter au locataire des charges qui, en principe, incombent au propriétaire (impôt foncier, frais de gestion de l’immeuble ...).
- Les frais de réparations
Les baux mettent souvent à la charge du locataire toutes les réparations sauf le gros œuvre. Ou encore, le bailleur n’assure que le clos et le couvert. Cela peut coûter cher pour le locataire dont le local est ancien.
- Les activités complémentaires
Si le bail a été consenti pour une seule activité, c’est peut-être l’occasion de demander à l’étendre à d’autres activités. Ou mieux encore, le locataire peut tenter d’obtenir un bail « tous commerces
La Rédaction de la Tribune www.tribune-auto-ecoles.fr